Мнение / Недвижимость
Без пузыря
Мировой рынок недвижимости в застое.
После мирового финансового кризиса 2008 года, вызванного перегревом на ипотечном рынке США, все чаще можно услышать тезис о его повторении. Есть ли сегодня ценовые пузыри в секторе недвижимости? Средние цены массового жилья в больших городах развитых стран — индикатор экономической ситуации и стадий цикла, в которых находятся финансовые рынки этих государств. При этом пока нигде, кроме ряда китайских городов, эти пузыри не считаются созревшими.
Тренды на рынках недвижимости в 2016 году можно было бы описать словами: лучшее дорожает, среднее не дешевеет. Оценивать положение дел на рынке недвижимости лучше в мегаполисах и в богатых городах со стабильным притоком мигрантов. В 2016 году в лидерах по показателю соотношения цены квартиры и стоимости ее годовой аренды (pricetorent ratio, или P/R ratio) были Лондон и канадский Ванкувер (во многом благодаря притоку состоятельных мигрантов из Китая). В США в самых дорогих и популярных для приезжих городах — Нью-Йорке и Сан-Франциско — рост цен замедлился, но не прекратился.
Лидеры по ценам на недвижимость класса люкс прежние — Монако (в среднем от $60 000 за 1 кв. м), Гонконг и Женева (от $30 000 за метр). Если смотреть на города с самой дорогой жилой недвижимостью, то из-за Brexit и оттока граждан из Евросоюза в 2016 году замедлился рост в Лондоне, но подешевевший фунт продолжает стимулировать спрос инвесторов. Дорожает жилье в странах Европы с наиболее стабильной экономикой, таких как Германия, Швейцария, а в подверженных рецессии странах (от Италии до Латвии) жилье не дешевеет из-за низкого курса евро. Как и десять лет назад, рынки недвижимости крупных и стран, кроме Японии, видимо, будут коррелировать с американским рынком и с курсом доллара. Рынок США в течение предыдущих пяти лет рос, и спрос на недвижимость в 2017 году будет зависеть от динамики доходов населения и доступности ипотеки для американцев. Цена среднего дома сейчас ниже максимальных уровней, которые мы наблюдали до того, как лопнул прошлый ипотечный пузырь. И если исходить из популярного мнения, что прошлый пузырь был на рынке недвижимости, а следующий будет на рынке акций, то в 2017 году не стоит ожидать спада на американском рынке жилья при отсутствии рецессии. Банки не сдерживают рост ипотеки, хотя кредитные стандарты стали заметно строже. При этом «финансовое здоровье» покупателей жилья сегодня на более высоком уровне, чем до 2008 года, когда ипотеку давали даже безработным. Риски повторения кризиса также сократились и из-за того, что часть американцев сделала выбор в поль